房市离不开政府的培育

    后调控时代如约来临了，既与从2002年以后飞速增长的房价有关，也是业界各方相互磨合、博弈的必然结果。中国的房地产市场，并非单纯的市场，一来由于住房这种商品非常特殊，它既没有可复制性也存在着供给的稀缺性；二来也是直到现在，它的行业职能也不甚清晰，到底是保障性多一些，还是市场化程度更进一步。城市动迁难问题、小产权房问题、房价居高不下问题、福利分房变向回潮问题……纷繁芜杂的房地产市场，就像世人眼中的哈姆雷特一样，一千个人心中有一千个看法，一千个人心中有一千种思路。所以，后调控时代的价值演化，必然是价值多元化的舞台，必然是价值博弈与利益规则重新洗牌的时代。群雄逐鹿，公平与利益两争，到底谁是后调控时代的大赢家；到底房地产业能不能像人们想像中的那样：既要马儿愿意跑，又想马儿跑得好，还要马儿少吃草，还需要时间来进行检验。

    纵观中国房地产业的发展历程，不能不说，政府一直是这个产业最坚定也是最忠实的支持者。开发商开发地产项目，而政府开发的则是整个产业。从房地产业呱呱坠地开始，政府就对这个晚生儿倍加呵护。每当它遇到困难、停滞不前的时候，政府就会接连出台几个福利政策，支持它，扶植它；而当它成长过快极不安分的时候，政府又会对其严加管教但却留有余地。遍览改革开放以来政府的各类文件，不难发现，除了三农问题，就属房地产问题让政府费心思多，费纸墨多了。可见，中国的房地产业，是政府意志明显体现的产业，也是政府行为插手最多的产业。不过，随着房地产市场的日趋完善和多元利益主体的日益强大，今天的房市，早就没有了20世纪90年代的单纯与直接。并且，由于中国房地产业所承载的社会的、经济的、产业的责任越来越多，也让政府在对其进行调控的时候思虑再三，生怕伤着这个一手养大的金娃娃。因此，后调控时代的政府角色，必将夹在民生诉求与产业发展的中间，像一个和事佬一样照顾照顾这边，照应照应那边。因产业定位不明确而导致的房市波动，还会继续上演。特别是在建设和谐社会的今天，政府用心良苦地希望房市给民众一个喘息的空间，民众给房市一个自由发展的尺度。于是，后调控时代，注定是一个政策多出，但收效甚微的时代。

    也正是基于政府对房地产业的强势作用，对于开发企业来讲，谁最能体会政府的意图，谁最能领会政府的思路，谁就将是发展得最好的企业。为什么开发商在谈论起政府政策来比某些官员还头头是道；为什么一个政策出台之后，要被业界反复咀嚼、反复体会。毫无疑问，顺者兴、逆者衰是中国千百年来文化沉淀中的精髓，最好的企业家往往是最懂得顺水行舟的操盘手。没有一个企业有勇气承担逆流而上所带来的风险与损失，特别是在我国，在一个房地产业主要由政府培育起来的模式里面，除了跟随，有时候别无选择。但是，需要注意一点，如今的开发企业，已经形成一个强大的甚至是不可忽视的利益集团。原来只从教科书中看到的西方国家利益集团干预公共政策的先例在我国也逐渐浮出水面。企业要发展，利润要保证，日渐激烈的商业竞争，让区域内的开发企业不约而同地有了一定默契，形成一些共鸣，发出一种声音。正是这种声音，成为了公共政策制定过程中必须予以考虑的因素，成为与民众诉求相抗衡的对应性产物。应该说，一个行业成熟的标志就是这个行业开始发出自己的声音，开始形成自己的理念，开始拥有自己的、与左右这个行业发展的各方主体相较量的实力。而中国的开发企业，则处于逐步引领这个产业的关键时期，处于自己做主、自我发展的过渡性时期。也正因为如此，后调控时代的开发企业，必将是与政府博弈更加剧烈的利益主体，必将是一只披着羊皮的狼。如果中国的房地产开发企业不能在后调控时代正确找准自己的定位，把个人利益与政府利益和民众利益结合起来通盘考虑的话，后调控时代对于开发企业来讲，就是拿破仑•波拿巴的滑铁卢时代。

    购房小贴士：内部认购的行为具有法律效力吗？

    不少开发商为筹集开发资金，在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内推出一种所谓“内部认购”的方式销售商品房。内部认购往往具有一定幅度的价格优惠。但便宜与风险共存，内部认购之类的行为违反国家法律法规，没有经过相关行政管理部门的把关，不受到法律的保护，一旦发生法律纠纷，购房者也很难得到法律救济。因此，购房者应当谨慎对待内部认购。

    看不懂的“数出多门”

    2007年4月，关于房价问题的广州数据与国家数据之间前后不一性引起了媒体与公众的广泛关注。根据广州市国土房管局的统计显示，广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元，下降幅度达到9.1%；然而在国家发改委的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中，3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨了1.2%。对于两种数据的极大反差，广州方面随后以“结构性变化”予以解释，但此种解释随即被推导出“均价下降并非房价下降”的结论。显然，这一结论是有说服力的。

    ●是数据混乱，还是有人作秀？

    是数据混乱引起广泛关注，还是如部分媒体所指出的那样，有人在广州房价问题上作秀？

    从深层次来看，是我国房地产宏观调控后期所产生的一种地区房价治理泛政治化倾向：首先是地方行政主管官员向社会发出“暂时不买房”的“道义劝告”；接着是进一步利用行政权力向社会发出强力政策调控及调控取向，以“完全有能力将房价压下来”的态度来影响市场预期，由此在一定程度上影响供求因素；直至进一步表明，房价问题是“政治问题”，从而动用更强有力的行政手段对房市“重拳出击”。

    这就是房市问题泛政治化的路线图。

    ●房市问题泛政治化的毒害

    然而，这种房市问题泛政治化倾向是极其有害的。当前在房市领域存在着房地产业的经济属性问题和住房的社会属性问题，这两类不同性质的问题可能通过经济政策和社会政策来有效治理，盲目地提高到政治高度，用行政干预来治理，不仅有损于房市的健康发展，也有害于住房问题的有效解决，而且对中国政治经济的发展都是十分有害的。

    我们必须清楚地认识到，目前房市中存在着两类不同问题，即房地产业问题与住房问题。由于我国房地产业发展时间还不长，它是随着城市住房制度货币化、市场化改革而产生的。这项由上而下的制度改革，一方面促进了中国房地产业的高速发展，城市居民的住房数量和质量都有大幅度提升；另一方面，也带给我们一种片面的认识，即只要房地产市场健康发展，只要是市场经济，房地产业就应该且能够解决城市住房问题。这种认识扩大了房地产业的产业功能，忽视了住房问题的社会性。

    ●正本清源

    房地产业的发展，一方面通过市场这只“看不见的手”向社会提供住房供给，另一方面也拉动了经济的快速增长。同时，房地产业由于其产品即住宅的资本密集性、土地及区位稀缺性、对宏观经济及政策极具敏感性等特点，在产业发展中容易出现或冷或热的波动情形。正因为如此，在房地产业发展中，需要科学的房地产业政策及宏观调控政策来引导，这些政策都是经济政策的范畴。有效的产业政策将有利于房地产业的健康持续发展，而有效的宏观调控政策将着力解决价格波动问题。同时，从政策的时效上来看，产业政策更具长期导向性，而任何经济调控政策都是短期性的。

    因此，当前房地产业问题与住房问题两类不同性质问题的混淆，正是我们目前在调控政策中发生的偏差。科学地解决这两类问题需要我们深入地从社会科学的学科性质出发，而绝不是简单的泛政治化。房市问题的泛政治化倾向，在理论上是错误的，在政策上是有害的，这种政治化无论是作秀表象，还是高度的行政干预，都无益于房地产业的健康发展、无益于住房社会问题的有效解决，从根本上，是违背房地产新政的，也不利于经济社会的和谐发展。

    购房小贴士：怎么选楼层

    许多消费者在选楼层时往往大伤脑筋，而实际上对于购房者来说，没有最好，只有最合适。购房者应当根据自己的需求和价格承受能力来确定楼层。一般而言，楼层最高定价在中间偏上的那层以及6、8、18等特殊数字层，其他的楼层价格依次递减。而高楼层的优点是视野开阔、私密性好、空气清新；缺点是空气稀薄、难耐炎热与雨水。而低楼层利于承接地气、方便出入；但其缺点是废气与噪音多，光线、通风差，容易潮湿。

    行政管制房价是饮鸩止渴

    2007年上半年，政府干预房价成为人们讨论的焦点。

    首先是广州市长要求大家先别买房，他保证将房价降下来，接着又有深圳市房管部门为抓交易秩序，决定现场办公，监督交易过程，与售楼小姐一同上下班。

    南京市物价局更是绝妙，联合房管等６部门连续发出３个文件，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5%，并要求在售楼盘中尚未销售部分的最高价格，应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。这一系列做法，导致了开发商的外逃，住房供应进一步减少，结局自然不言而喻。

    南京市首开地方政府动用行政手段调控房价的做法引发了各界的高度关注和激烈争论，“政府干预房价是不是开倒车？”此类问题成为主流媒体关注的焦点。从“政府调控房价”到“政府干预房价”，这是一个极具重要性的信号：该是全面总结中国房市发展问题的时候了！也该是彻底反思中国房市宏观调控的时候了！

    ●行政干预意味着宏观调控失败

    我们不得不承认这一事实：房价问题没有得到根本上的治理，尤其一线城市房价偏高、房价涨幅过快问题没有得到根本解决。

    政府必须有勇气承认这一点，这是科学对待这一问题的前提！在承认这一点时，相关政府部门必须承认自身的问题，而不是一味地指责市场。经过了三年多的宏观调控，在经济学上，我们可以明确地说，这是一种政府失灵。房价依然上涨！

    当前出现的某些地方政府行政干预房价行为，等同于宣告中央宏观调控的失效。如果是在经济手段上可以调控的，政府绝不会动用行政干预。而且，从经济学上讲，任何调控政策都具有短期性，其目标是如此，其目的也是如此。这是调控政策的一个内在特点，通过“逆风向行事”来调整经济在短期内的偏差。调控政策通过改变激励因素而影响个体决策，从而达到政策目标。

    行政干预则是一种管制，通过动用权力来影响个体决策自由，从而达到政策目标，这是一种具有扭曲性的手段。因而其复杂性要大于调控。即便在发达的市场经济国家、法制化国家，管制也是一种慎之又慎的备用手段。而在市场性、法制化都比较弱的国家，管制会造成更大的不公平与无效率。

    ●老百姓为什么喜欢行政干预？

    行政干预就会有效吗？百姓把希望寄托在政府直接管制上，这是很危险的想法。

    但细细想来，老百姓的逻辑简单：房价高，政府干预，房价被限制。如果承认这个逻辑，那么另外一个逻辑也必然成立：房价高，政府调控，房价被限制。同样的政府，调控若不能成功，管制就会成功吗？如果管制能成功，何必等三年？这是说不过去的。

    学者反对行政干预房价，都是出于深层次的考虑。老百姓的逻辑简单是可以解释通的：今天房价高了自然想让政府管，无论怎么管，房价降了就好；明天肉价高了自然也会想让政府管，无论怎么管，肉价降了就好；后天牛肉面价格涨了自然也会想让政府管，无论怎么管，吃面时省了就好……

    ●不可忽视政府成本

    通过公共权力的实行，来为个人节约成本。政府的执政成本被忽略不计了。

    但是，学者必须考虑政府的执政成本。早在50年前，德国时任经济部长、经济学家路德维格•艾哈德就说过：“政府不是喂养于天国、产奶于大地的母牛”，忽视政府的执政成本、管制成本是一种很幼稚的错误。在法治不完善的社会里，绝对的权力只会带来绝对的腐败，而不是社会目标的实现。我们不妨听听理查德•爱泼斯坦曾说过的：“今天，我们越来越多地求助于行政控制，越来越少地接受交易。这种不幸的状态意味着，任何一个懂得政府行动越少、成就将越多的政党，都将在政治上获得巨大而可喜的发展机会”（理查德•爱泼斯坦：《用于复杂世界的简单规则》，1995年）。一些地方政府官员正是通过在这种公民对政府的依赖中获取权力、在行政干预中进行权力寻租的。也不妨听听教皇约翰•保罗二世在《百年献辞》（1991年）中说过的：“经济活动，尤其是市场经济中的活动，不可能在一个制度、司法和政治真空里进行。相反，它以受切实保障的个人自由和私人产权，以及稳定的货币和有效的公共服务为前提条件。因此，国家的首要任务是保护这样的安全，从而那些从事工作和生产的人都能享有其劳动的成果，并因此而受到鼓励去诚实而高效率地工作”。

    把希望寄托在政府对房价的行政管制上无异于饮鸩止渴。

    购房小贴士：什么是使用面积与公摊面积

    开发商所称的商品房面积是套内建筑面积和公摊面积之和，套内建筑面积再减去墙体面积等才得到套内使用面积，即常说的地砖面积。因此，购房者在签订商品房买卖合同的时候，要把使用面积和公摊面积写清楚。这样才能有效地避免使用面积缩水，避免不必要的损失。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。

    从地产繁荣看地产腐败

    2007年7月，在网上读到郎咸平教授在多伦多的一篇演讲稿后，发现郎教授为中国房市找到了新的答案：郎教授认为中国房价高以及官员热衷房市管控是因为他们对母猪不感兴趣。

    ●繁荣与腐败共生

    郎教授的理论是：中国行业发展与腐败有关，跟腐败有关的“一定是欣欣向荣”，反之，就会萧条。因此，在中国存在着一个非常奇特的经济体系，即萧条与膨胀同时存在。在中国，他认为房地产、公共建设、形象工程、基础建设、股票这些都是通胀部门；民营企业、养猪都是萧条，“干部对猪没有什么兴趣的”。

    正是这种二元经济体系，使得“宏观调控政策在中国容易失效”，例如中央银行提升银行利率0.25%，过热的部门，很多都是政绩工程、形象工程，或者房地产，他们对过热绝对不感兴趣，“所以在膨胀的部门，你利率调高了以后还膨胀”。

    反之，“萧条部门就不一样，萧条部门大部分是民营企业，民营企业向银行借不到钱的，他们的金融是通常的黑市。黑市是非常敏感的，当官方利率提高0.25%，黑市利润提高4倍，提高1%，这是什么结果呢？进一步打击了本身比较萧条的部门。利率调整以后，膨胀的部门更膨胀，萧条的部门更萧条”。

    既然是如此，就可以理解猪肉价格为何上升了。他认为“第一个是猪瘟，第二个就是农民养猪的积极性不高。还有就是把大猪杀了之后，没有小猪，产生了猪肉荒，所以产生了猪肉价格上涨”。而且，这样一种体系会产生一种结果，使得经济中人们“对于实实在在投资信心不大，便更愿意去拿这个钱炒股。”

    郎教授认为，正是这种经济体系，导致了人们“对将要生产的猪都不想投资”，没有小猪，所以猪价上升。因此，可以总结为对母猪不感兴趣。而正是这种对膨胀部门的热衷导致投资环境恶化与市场扭曲。

    ●房市腐败缘于法治不足

    可以说郎教授的观点基本上是：房市中腐败问题严重，主要是某些地方政府官员对房地产，尤其是对卖地的热衷，推高了地价与房价，结成了官商勾结。官员们对猪没有兴趣，对房地产市场却有着止不住的管控兴趣，其结果必然会造就膨胀，必然推高房价。

    中国房市问题不在于市场本身，也不在于开发商，而在于制度建设不足。同时，房地产市场中存在的腐败正是因为市场与法治建设不足，政府官员行政干预过度所致。

    【决策建议】

    从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。因此，房地产业在过去的十年里扮演了重要的产业角色。

    但是，我们也要看到，房地产“黄金十年”已趋于尾声。过去十年中赚足的是地方政府、开发商和已经购房的百姓。而这个“赚足”中，隐含着过去十年房地产业发展中的制度缺陷。因此，一定意义上讲，过去十年的利益分配中，多少有点“浑水摸鱼”的味道。随着房地产制度与政策的建立健全，无论是哪一方，在房地产业的财富分配中，不可能再像从前了。因此，看着过去炒房子的人大赚钱，现在还想进去试水的人，有大有可能会被淹死。

    一句话，作为一种发家致富的手段，房地产的作用正在下降。房市有风险，投资须谨慎，这是产业发展规律所致。

    购房小贴士：购房洽谈的心理准备

    我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。