认识房价要有国际视野

    很多人都在埋怨房价为何居高不下，但如果只盯住国内市场看，未免太不“全球化”了。殊不知房价走高是国际的大气候，中国的小气候。在全球房价普遍看涨的环境下，中国房市也免不了要受其影响。

    ●房价走高是一种世界性现象

    从亚洲金融危机以后，世界各地市场普遍复苏，并且迎来了千年之交的黄金时代。面对消费者信心的恢复，不动产作为投资与保值增值的首选产品，越来越受到众多商家与买者的看好。特别是在物权保障较为完善的国家，人们更视住房为天然的经济堡垒，把拥有住房作为持续投资和保证收益的一种方式。英国《经济学家》杂志2004年曾对20个国家或地区房地产市场进行调查，发现11个国家或地区第三季度的房地产价格比去年同期上涨10%左右，其中南非增幅达35%，香港增幅为31%。过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。正是在这一大背景下，由需求带动消费、因消费拉动房价上涨成为世界各地房地产市场的普遍状况。特别是在一些人口密度大、人均可利用土地相对较低、经济繁荣发达、物流交运系统完善的大城市和核心城市，房价更是被大量购买者和投资者一路追捧，不断高升。伦敦、东京、纽约、汉城、多伦多、巴黎、悉尼、香港等许多世界级大城市，更是受到全球眼光的瞩目和世界资本的关注。所以，北京人到香港去，千万别说北京房价高，要不香港人都笑了；香港人到英国去，千万别说房价高，否则英国人都笑了；英国人到纽约去，千万别说房价高，否则嘴上说英语，却不是英国人的人都笑了！

    ●推动世界房价走高的五个因素

    分析世界性房价走高，不难发现有以下几个方面的因素：

    居民购买力提升导致房屋需求量增大。要知道，在全球经济复苏的前提下，世界绝大多数国家的人均收入水平都有所提高，部分国家和地区的居民收入更是有了翻番的现象。这种收入的增多对于拉动消费的作用是巨大的，给房屋市场无疑注入了一针强心剂。况且现在人们文化水平越来越高，知道总存钱不是办法，得想个主意出来让钱生钱，于是投资房市便成了最直接的想法。

    人们对经济乐观预期使更多人选择房地产作为投资对象。经济持续增长、全球合作加剧、资本世界范围内运作，诸如此类的环境都让人们对世界经济的未来充满信心。这让很多人看好明天的经济前景，并开始为使自己的资本短期内实现增长而广泛投资。

    房地产投资高收益吸引了更多人的目光。毕竟在房价持续走高的形势下，购买房屋后，无论是出租还是转售，都可以让房屋的持有人获得增值收益。因此，也就有更多的人盯上了这片收益高、风险小的投资热土。

    聚集效应提升了核心城市房屋价格。越是经济发达的大城市、核心城市，就越吸引人们去那里工作、生活；而大城市所聚集的人越多，对住房的需求越旺盛，房价也就越高。北京、东京、首尔、香港、纽约、伦敦……哪个国际化大都市不是在延续这条老路？这种水涨船高的恶性循环进一步加剧了大城市的房价飙升。

    资本全球流动炒热了区域房地产业。随着资本世界范围内的流动，哪里有投资升值的空间，资本就流向哪里。特别是在一些全球性的金融、资本中心城市里，更是到处可见国际资本运作的身影。用全球的资本在区域地段上竞争楼盘，房价焉有不涨的道理？

    可见，全球性房价上涨并非偶然事件，它既是由全球经济的持续发展导致的，也与各国的政治经济制度密切相关。当世界房价都在竞相上涨的同时，我们很难要求中国的房价“风景这边独好”。特别在今天中国经济与世界经济渐渐融为一体的时候，就更不允许中国的房价“一枝独跌”了。

    不妨让我们再看几个国家的情况吧：

    ●英国房价

    英国房价在走出1996年的房地产泡沫低谷后，开始以每年8%的涨幅回升。从2001年起，英国以每年20%的房价增速跃居世界房价年度涨幅之首。

    2006年3月，英国房价大幅上升1.1%，年率上升5.3%，为前10个月最大年率涨幅，平均单位房价（由房产总价除以供给建筑面积）达到16.2083万英镑，较上年同时期高出8000英镑。4月，上升幅度为2%，再次让所有人跌破眼镜。伦敦的平均房价已经突破了30万英镑大关，这已经超出了一个英国普通人二十年的年均收入。应该说，需求旺盛、供给不足是过去十几年来推动英国房价一直呈上升势头的重要因素。与其他经济强国相比，英国的住宅不仅陈旧且新建房屋少。逐日增长的出生人口和外来移民给英国的房产市场带来了很大压力。2001年，在房地产价格上升最快的时候，英国新建住房却是自第二次世界大战以来最少的。

    ●日本房价

    现在的东京市中心，大致相当于上海的徐家汇。在东京品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约4千万至5千万日元。按建筑面积算，每平米4万人民币，21世纪之初此类房价每平方米只为2.5万人民币。

    东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价更是持续暴涨，2004年创下了每平米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。在东京房地产涨价之前的2000年，日本东京都当局公布的《东京土地2000》资料显示，2000年度(至2001年3月)东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元(300万人民币)，为工薪阶层平均年收入的5.8倍(2000年东京都工薪阶层的平均年收入是773万日元，约50万人民币)。

    ●韩国房价

    21世纪之初，首尔的房价，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万)，而且韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。2007年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在每平米2万人民币左右。首尔最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币，也就是每平方米在4万人民币左右。

    首尔寸土寸金，再加上首尔开发余地有限，使得不动产投机商经常“兴风作浪”。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管之后房价有所下调，但首尔人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划区”，禁止滥开发和不动产投机。

    ●为什么拿美国比

    当世界房价同步飙升的时候，似乎只有美国“按兵不动”。在全球各地相继冒出房屋“天价”的时候，美国房价却悄然出现了下滑的趋势（虽然其众多核心城市的房价依旧上涨迅猛，比如说纽约、旧金山、迈阿密等）。虽然这种暂时性房价下滑是由多方面原因造成的，但我们却不能因此把中、美两国的房价相提并论。首先是因为美国是一个人少地多的国家，供求平衡决定了该国房价的平稳发展，有涨有跌；其次，美国的人居观念与亚洲国家不同，人们更爱居住在偏远安静的郊区，而不愿意拥挤在繁华的都市，这就使得美国的住房需求在整个国土上呈分散化，没有集中在某些大城市中；再次，美国住房体系比较完善，买房并非所有居民的唯一选择，美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），这在一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾，虽然从2007年开始，由于次级贷款影响，美国经济出现了短时间减速，但房价却仍然岿然不动；最后，美国的贫富差距、城乡差距、经济发达地区和欠发达地区的差距不大，房价始终保持在绝大多数国民年收入的n倍（n≤7）之内，使得房价问题并没有出现焦点化，人们在辛苦奋斗几年之后，依旧可以拥有自己满意的住房。

    【决策建议】

    人们也总在房价涨跌、买与不买间徘徊。但在徘徊间，房价又在上涨。无论是我们接受，还是反对，房价上涨不仅是一个中国现象，也是一个世界性现象，只要城市经济在增长，城市人口在增加，房价就会上涨。因此，我们要理性看待房价问题，更要理智看待买房问题。

    现在房价比较高，但仍有很多中年人，甚至年轻人，日夜奔波在挣钱买房或还房贷的第一线：无止境地压低生活标准，缩减生活成本，只为了能够买得到、买得起一套房子。应该认识到，买房子是需要量力而行的事情，没有这个能力，千万不要去买。

    我们的生活质量也绝对不取决于是否拥有房子这一条标准，生活中还有许许多多有意思、有意义的事情，有钱了还可以去旅游、休闲、购物、改善饮食。对于房子来说，能买得起就买，买不起就租。

    购房小贴士：提防土地使用期限缩水

    根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用年限为：居住用地70年；工业、教育、科技、文化等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。由于房随地走，所以消费者在买房子时要特别注意土地使用期限。少数不良开发商企图瞒天过海，将40年商业用地的产权冒充70年的产权，将已经不足70年的产权说成是70年，因此，消费者在签订购买合同时一定要注意。此外，消费者在二手房买卖的时候，也应该注意土地使用剩余年限，以免蒙受损失。

    5“地王”地块：革了谁的命

    我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……

    通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。

    房价上涨是高地价造成的吗

    一些媒体在报道某市房价上涨时，总是会强调这个市的地价是如何高，因此增加了房地产开发商的成本，高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗？事实上，这种认识是不正确的，就房价与地价的关系而言，是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的，跟地价没有关系，现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价，继而拉升了地价，房价决定地价。

    地价上涨无疑会增大住房的建造成本，但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格，2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的，约为5分钱，售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾，交通不便，停电数月的地区，蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化，蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说，如果房子无人问津，他亏本也会卖掉；反之，如果很多人抢着要房子，就算他开发房子的成本为零，完全不要任何投入，他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响，因为，如果这一次开发商的房子卖低了，他亏本了，下一次他就不会再开发房子了，这样一来，市场上的房子数量将变少，住房供给的减少将最终引起房价的上涨。

    在目前体制下，一家开发商在云吞土地之后，蚕食开发；如果让土地市场充分竞争，多一些开发商拥有开发土地的权利，则会出现百花齐放的局面，对房市、房价的影响自然就不必说了。

    但是，现实中的情形是，在招拍挂制度下，尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断，从政府来看，土地供应量增加了，而实际上，增加土地供应量不如增加土地供应客体，也就是将有限的土地让多几家开发商持有，这样，在住房市场上，土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此，考察土地与房价之间的关系，不能去考察地价与房价之间的关系，而应去看土地供应量能否影响房价。

    既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断，那么，“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素，无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈，来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给，才能影响到价格。

    土地供应量影响房价的机制在于：通过土地市场的供应量加大，形成住房市场上住房用地供应量的加大，从而成为影响住房供应量的因素，在其他情形不变的情况下，住房供应增加，房价下降。

    购房小贴士：绿化率与绿地率不是一回事

    绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之，绿化率的概念较松，树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此，小区的绿化率会比绿地率大很多，有很多楼盘项目在宣传时，故意混淆绿化率与绿地率，夸大小区的绿化面积，消费者在购房时一定要认清。